Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Hems

Svar

Det ku'' du li'' hva.
2 hemse i stuen, en i hvert børneværelse og et par stykker i baderummet.
Den går ikke, der må kun være 4,5m2 hems ialt.
Men. Der er nok ingen der kontrollerer det.
hpox, Århus03/08-2008

Svar

Nej du må bygge alle de hemse du vil, blot skal de opfylde følgende:
1) Skal være maks. 4,5m2 i frit gulvareal over 1 meter i højden fra gulv til loft.
2) Skal være udført i åben forbindelse med det tilstødende rum
3) Udføres flere hemse på hver maks. 4,5m2, skal de være adskilte med vægge samt have seperate adgangsveje.

Hpox, du har selv sagt at en hems er at regne for en hængekøje... ;-)M.Thomsen, Horsens04/08-2008

Svar

Det må jeg indrømme.

Men jeg er osse temmelig sikker på at din fortolkning/udlægning af teksten, er forkert.
For hvis den IKKE er det vil det betyde at du kan bygge [link fjernet]. 3 stk hemse af 4,5m2 pr. styk i stuen. De skal bare være adskilt af en åben fuge på en centimeter.
Og den tror jeg ikke på.
Max. 4,5m2 pr bolig, (indtil videre)hpox, Århus04/08-2008

Svar

Nej, du har ikke ret Hpox...
Link til bygningsreglementet omkring hemse:
[link fjernet]
Se venligst vejledningsteksten i grå felt forneden.
nå... ;-)M.Thomsen, Horsens05/08-2008

Svar

Mange tak for svarene og linket til [link fjernet] Jeg vælger at tolke det, som ok at lave en hems i hver ende af stuen med seperat adgang til hver.
(så jeg undlader hængebroen fra den ene til den anden hen over lysekronen ;o))Per, Viby05/08-2008

Svar

Vi er vel enige om at det eneste sted i BR08 oret hems nævnes er;
Bestemmelse 3.3.1 stk. 8, (samt tilhørende vejledning)
Der står: "Indskudte etager (hemse) betragtes ikke som selvstændige beboelsesrum, når gulvarealet højst er 4,5 m²."
Drop (hemse) og der står; Indskudte etager betragtes ikke som selvstændige beboelsesrum, når gulvarealet højst er 4,5 m²."
En hems er altså en indskudt etage på max. 4,5m2.
En hems er ikke et selvstændigt beboelsesrum. Det forhold udelukker at der kan være mere end 4,5m2 hems i en bolig.

Hvilket også er det der omtales i vejledningen. Du må gerne hænge 3 hemse op men sammenlagt må de kun være 4,5m2.
Hvis det samlede areal var [link fjernet]. 9m2 er det ikke længere en hems, men en indskudt etage og dermed et selvstændigt beboelsesrum.
(Som skal medregnes til gulvarealet, og indgår i etagearealet som danner grundlag for bebyggelsprocenten - osv.)
Så nemt var det.







hpox, Århus05/08-2008

Svar

Hpox, du vrøvler... Og det er endda ikke varmt udenfor mere ;-)
Ring til et hvilket som helst byggesagskontor og få at vide du er forkert på den. Og læs lige i Sbi´s vejledning til BR-08, for der er det skåret ud i endnu tykkere pap.
Nå... :-/ ?M.Thomsen, Horsens06/08-2008

Svar

He he... Citat fra BR-08 i pap/krydsfinér:

"Det er en betingelse, at den indskudte etage står i åben forbindelse med det rum, den er indbygget i. Til gulvarealet medregnes kun den del, hvor den fri højde er 1,0 m og derover.

Der kan indrettes 2 eller flere hemse med et areal på højst 4,5 m2, men hvis de ikke skal betragtes som selvstændige beboelsesrum, er det en betingelse, at de ikke er internt forbundne, herunder at adgang til hemsene foregår separat.

Er flere hemse indbyrdes forbundne, opgøres arealet af disse samlet."

Fortolkning og "udskåret i granit" til Hpox:
Underforstået at hvis de de ikke er indbyrdes forbundne så opgøres arealet ikke samlet men særsklit for hver hems(på maks 4,5m2 hver).
"Så fat det dog!", som min nevø ville sige det ;-)

M.Thomsen, Horsens06/08-2008

Svar

OK. Sidste omgang.
1. Lad en absolut danskkyndig læse hvad der hvirkelig står i teksten.
2. Der er ingen tilfældige formuleringer i bygningsreglementet. Teksten i BR08 samt tidligere reglementer vedr. dette emne er tygget igennem af hundredevis af mennesker inden det kom på gaden.
3. Ingen grund til at ulejlige byggesagskontorene, en henvendelse til Erhvervs- & Selskabsstyrrelsen må være nok.
4. Prøv at gennemtænke hvad der ville være konsekvensen såfremt din udlægning var korrekt.
Danske boliger proppet med hemse i alle størrelser, fra 1995 eller tidligere, fordi de ikke kræves medregnet i etageboligarealet.
Over and out.
hpox, Århus06/08-2008

Svar

1. God idé
2. Ja enig.
3. Der er mange løsninger, korrekt
4. Ja, og? Har du ikke været i mange huse hvor der er 2-4 hemse indbygget på lovlig vis? Jeg har set det mange steder i [link fjernet]. sommerhuse af nyere dato.
Slut herfra ;-)M.Thomsen, Horsens07/08-2008

Svar

Jow Thomsen.
(Og nu græder jeg - næsten)
Der skal nok være mange huse med 2-4 indskudte etager, (ikke hemse) indbygget på lovlig vis.
Men en hems er altid en indskudt etage. Og denne etage kan kun kaldes en hems, i bygningsreglementets forstand, når den er max. 4,5m2.
Og der kan sagtens være mange huse med indskudte etager som er lovlige, men så skal samme etagers areal medregnes i etagearealet. Og bygges den i et eksisterende hus skal der søges byggetilladelse idet der er tale om en arealudvidelse.
(De "hemse" du har set i nyere sommerhuse er ikke nødvendig vis lovlige, eller der kan være givet dispensation. Der må kun være 1 etage i et sommerhus; [link fjernet] )
Altså: En indskudt etage kan være fra 0 til en million m2.
En hems er en særlig slags indskudt etage som max. kan være 4,5 m2.
Håber du forstår - ellers ryger du i mappen med uforbedrerlige tilfælde.
Helt sikkert over and out.hpox, Århus07/08-2008

Svar

Nej Hpox, du tager altså fejl.
Den ER hård at sluge kan jeg fornemme . . . :-/

Jeg har i forbindelse med en byggesag lige(idag!) haft kontakt til Hedensted Kommunes byggesagskontor, og spurgte her om man må etablere flere hemse på maks. 4,5m2 i samme hus og om man skal anmelde arbejdet. Man må godt lave flere uafhængige hemse og man behøver ikke anmelde arbejdet, men det er altid en god idé at anmelde det så det bliver registreret samt at det kikkes igennem inden GDS-manden selv klamper noget sammen.

Eneste krav er at de ikke må være indbyrdes forbundne. Det betyder at de skal være adskilte så man ikke kan komme fra den ene til den anden hems uden at skulle ned af adgangsvejen(en stige [link fjernet].) og op ad den anden hems´s adgangsvej(et reb med knuder er nok).
Din livlige teori med en fuge på 1 cm holder derfor heller ikke vand...

Nå ;-)

Nu gider jeg ikke skrive mere om dette, for jeg er 100% sikker på at have ret.M.Thomsen, Horsens07/08-2008

nedrivning af hus

Svar

Hvis dem der skal fjerne/frakoble/afmelde installationen siger de vil have 55.000 så koster det jo nok i omegnen af 55.000...
Hvis der er tale om at fjerne hele stikledningen ud til hovedstrengen og frakoble grenen inkl. retablering af vej m.v. er prisen vel rimelig.
Det er jo dig der ønsker det fjernet, og dermed også dig der bør betale arbejde 100% og ikke de andre fjernvarmekunder, vel?M.Thomsen, Horsens02/08-2008

Svar

Hej
Det lyder umiddelbart urimeligt. Det koster normalt kun ca. 7-8.000 kr for at frakoble stikledningen ude på hovedledningen, og ca. 2.500 kr. for at tinglyse den gamle stikledning på grunden, så den fremover er dit eget ansvar.
Nogle værker snakker også om at man skal bære en andel af gælden, men det gælder kun hvis der ikke er kommet nye forbrugere i mellemtiden.
Jeg synes absolut du skal tage en snak med dit fjernvarmeselskab igen. Og hvis du ikke kan få en fornuftig pris, så tage en snak med din advokat.Jakob, Tommerup10/08-2008

pris per m2 på sjælland

Svar

Det er muligt at det er billigere at få en fra jylland/fyn til at lave det.

Men det er umuligt at give en kvm pris når du ikke giver nogen oplysninger om hvad du skal have lavet - Er det en udestue i glas, er huset fra 1890 eller 1990, er der bad/køkken, er det træ eller sten. Men regn med fra ca. 12000 og op efterMichael, Silkeborg01/08-2008

Svar

Hej Michael,, tak for svaret,, en af tilbygninger bliver til en stue,, med to vinduer på en side og dør- glas parti på den anden side,,den anden tilbygning bliver til to børne-værelser med to vinduer og en lille gang,tilbygningerne blive lavet af gas-beton,, og taget af eternit-bølge plader,, der bliver lagt gulvvarme i begge bygninger - trægulv,,eventual 4vinduer også på taget,,
mvhJ Nolin, københavn01/08-2008

Svar

Det er ret umuligt at give et svar på dine spørgsmål. Hvis du seriøst vil vide om det er billige i jylland, skal du jo bare spørge en hovedentreprenør i jylland - eller på sydsjælland - samt én i dit lokalområde og sammenlign priserne(kræver dog helt ens udbudsmateriale hvis det skal kunne sammenlignes.M.Thomsen, Horsens02/08-2008

Hems

Svar

En hems er :
maks. 4,5m2 i gulvfladen målt i arealet med min. 1m målt fra overkant færdig hemsegulv til underkant færdig loft.
Skal være i "åben forbindelse" med rummet hvor stigen/trappen monteres.(Ved dog ikke lige hvad bygningsreglementsfolkene forstår ved dette).

Der er ikke krav til rumhøjde/redningsåbninger eller andet ifm. hemse.M.Thomsen, Horsens01/08-2008

Svar

Ok [link fjernet] står det at man må nøjs med en stige som adgang og hvad med værn så man ik falder nedTim, århus01/08-2008

Svar

Og skal man søge om tilladelse til en hems?
Jeg har fået oplyst at en hems ikke er med i boligen og derfor er som et skur i haven under 10 kv.m.
Er det rigtigt?Tim, Århus01/08-2008

Svar

En hems kan bedst sammenlignes med et møbel, feks. en hængekøje.
Der er simpelthen ingen krav. hpox, Århus01/08-2008

Svar

Enig, det kræver ikk noget hvis ovennævnte krav er overholdt. Det svarer til at lave skrå lofter til kip over hanebånd [link fjernet]., og det kræver intet sålænge konstruktionerne er opbygget så de overholder varme- brand- og fugtkrav.M.Thomsen, Horsens02/08-2008

Tilbygning

Svar

Hvis det er alt incl. så er det en fair prisbb, horsens01/08-2008

Svar

Prisen kunne hedde 480.000 eller 880.000, så 610.000 er rimeligt.M.Thomsen, Horsens01/08-2008