Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Nybyggeri

Svar

Hej Nicolai,

Jeg vil ikke udelukke, at i kan stykke det billigere sammen ved at undersøge mulighederne til bunds, men men men, du skal regne med et betydeligt stykke arbejde for at koordinere de enkelte faggrupper, og det skal man bestemt ikke undervurdere. En samlet entreprise vil klart være at foretrække. Thomas Flindt Hjerrild, Algestrup16/09-2003

Svar

Hej Nicolaj
Hvis jeg var dig ville jeg sørge for at lave en kontrakt med 1 hovedentreprenør som så har ansvaret for alle fag under hele byggeriet. Ellers vil du, som Thomas skriver, få et kæmpearbejde med at styre, koordinere, lede og fordele det samlede arbejde. Det kan du let få meget bøvl med hvis du ikke er byggemand. Så bliver man tit og ofte hængt op på ventepenge fordi den ene faggruppe ikke kan komme til pga. den anden faggruppe ikke er færdig.
det vil også være en god idé hvis du gennemfører et ugentligt/pr [link fjernet] byggemøde MED SKRIFTLIGT REFERAT om arbejdets stade, bemanding, aftalte ekstraarbejder, tidsplanoverskridelser mv.
Mht. kontrakten med byggefirmaet vil jeg råde dig til (bl.a. pga. beløbets størrelse) at det er dig der styrer dette - at det er DIN kontrakt som entreprenøren underskriver og ikke hans tilbud som du skal underskrive. Du skal også stille krav om at AB92 er gældende ligesom entreprenøren skal stille 15% sikkerhed for den samlede entreprisesum incl. moms. I forbindelse med afleveringsforretningen skal der udarbejdes en mangelliste med udbedring inden en bestemt dato som DU sætter. Når manglerne er udført nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse til 10% og dette bliver stående indtil 1 år's gennemgangen. Hvis denne gennemgang godkendes kan sikkerhedesstillelsen nedskrives til 2% som så står i ejendommen i de næste 4 år. Kun på denne måde har du den bedste sikkerhed for at entreprenøren gør sit arbejde - og det er med AB92 i hånden at normalt byggeri i dette land bliver til. Landets typehusfirmaer ønsker IKKE at benytte AB92 og typehuskunderne er ofte på "Herrens mark" når byggeriet afleveres. Her er det bare at betale ved kasse 1 senest 14 dage efter indflytning.
Du skal også lave en ratebetalingsplan der skal hænge sammen med en tidsplan for byggeriet. Raterne skal du foreslå udbetalt hver måned under byggeriet. På denne måde betaler du "kun" for udført arbejde. Efter afleveringen foreligger slutfakturaen.
Lad være med at stå med hatten i hånden - det er dig der bestemmer og det er dig der skal udført arbejdet. Det er ikke entreprenøren der skal bestemme hvordan arbejdet skal se ud, men han skal levere håndværket og know-how + han skal være glad for at du har spurgt netop ham.
God fornøjelse med projektet - og jeg håber at du vil printe AB92 ud og læse den grundigt igennem. Det er det værd. Ellers spørg igen!
Det kan også være en god idé at hyre en arkitekt til mange af disse praktiske ting - de penge kan nemt tjene sig ind i forhold til store ekstraudgifter pga. uforudsete ting!Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk16/09-2003

Svar

Hej Nicolai!

Jeg kan kun give arkitekten ret - følg endelig AB92 - men sørg for at entreprenøren stiller en bankgaranti for hele entreprisen.
Jeg har selv været bygherre på et hus, hvor entreprenøren nægtede at udføre mere arbejde, såfremt han ikke modtog flere penge for arbejde, som endnu ikke var udført. Vi blev så nødt til at "fyre" ham, han gik efterfølgende konkurs - og vi skulle ud og finde nye håndværkere til en pris der ikke kunne holdes inden for de rater, der var tilbage til betaling. Huset endte med at blive 300.000 kr. dyrere end beregnet incl. ekstra finansieringsomkostninger p.g.a. længere byggetid.
Vær også opmærksom på, at selv om du vælger en totalentreprise, vil du alligevel skulle bruge en del tid på projektet i form af møder og tilsyn. Vi hyrede en bygningskonstruktør, som vi kendte i forvejen, til at holde øje med byggeriet - de penge var godt givet ud.
Held og lykke med projektet!Janne Alm, Køge17/09-2003

Svar

Hej Igen,

Tak for alle svarerne. Mht. betalingen af huset så er det et nøglefærdig hus og vi skal ikke betale en krone før end 7 dage efter indflytning. Da det er en lokal entrepenør har jeg selvfølgelig forhørt mig hos hans tidligere kunder rundt om i området og alle er kun positive. Men han nævner ikke AB92, så det kunne jo være at jeg skulle putte den ind i kontrakten. Til orientering kan jeg nævne at vi har fået 8 tilbud på hele byggeriet, og tro mig det er tiden værd. Der var over 600.000 kroner imellem den dyrerste og billigste. Og de har alle fået udleveret det samme materiale. Men det er [link fjernet]. utroligt i mine øjne at det ene firma tager op til 16.000 kroner for køreplader til grunden og andre tager ingenting!!! Hvis nogen ønsker oplysninger om firmaerne eller vores projekt er i velkommen til at kontakte mig på:

[link fjernet]@diesel-[link fjernet]Nicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Svar

Hej Nicolai
Jeg skal ikke forsøge at pille alle illusionerne ud af dig MEN når du beskriver en prisforskel på over kr. 600.000,- bliver jeg lidt skepptisk. Er det materiale du udleverer til prisgivning entydigt og godt nok beskrivende? Og får du delpriser på hvert enkelt arbejde og entreprise tilbage fra entreprenørerne? Det dur altså ikke med en samlet pris på bundlinien - den er ikke gennemskuelig nok. Mht. til kørepladerne er det tit at posten for byggepladsindretning kan variere meget alt efter om firmaet selv har skure, stilladser, køreplader mv. eller de skal leje disse ting. Hvis de selv har tingene er de ofte afskrevet og de kan derfor være konkurrencedygtige på det samlede arbejde ved at have en absolut bundpris på byggepladsetablering og driften heraf.
Men som sagt: De billige priser du er i besiddelse af. Kig en gang mere på dem og find ud af om ALT er med i tilbuddet. Det dur jo ikke hvis halvdelen mangler og dette så skal udføres til overpriser.
- Og læs så stadig AB92 igennem! Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk18/09-2003

Svar

Hej Torsten,

Jeg har udleveret meget specifikt materiale til firmaerne. En meget nøjagtig grundplan som viser mål, tagkonstruktion osv. (er lavet på Autocad) Udover dette har vi udleveret en specifik beskrivelse af huset. Vi har på forhånd selv sat m2 pris på klinker & trægulve. Vi har bedt alle firmaerne om at udspecificere hver enkelt del så godt som de kunne så vi her havde nogle valgmuligheder. F. eks. ville vi vide hvad skrå lofter i alrum kostede, kiplofter i stue, 25 ekstra halogenspots m. valgfri placering, Velfac 200 vinduer, carport osv. Så tilbuddene skulle være reelle nok. Og igen er der i de enkelte priser meget stor forskel. Tillæg for kip/skrå lofter koster hos det dyrerste firma 33.000 og det billigste 21.000. begge 5" afhøvlede og malede fra fabrik. Den store prisforskel skyldes selvfølgelig også at mange af de store typehus firmaer har arkitekter, administration, kontruktører, sagsbehandlere, egen bilflåde & sælgere ansat. Og det koster altså at have disse folk ansat. Jeg sidder selv til daglig og forhandler store indkøbskontrakter, men det overrasker mig meget at der kan være den store forskel alligevel. Nicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Sokkel til indvendige skillevægge ?

Svar

Hej Christian
Hvis du skal mure med armerede fundablokke, fyldt med beton, vil jeg uden tvivl råde dig til at lave en sokkel iht. Leca's anvisninger. Fundamentet behøver ikke at gå ned i frostfri dybde, men kan [link fjernet] bestå af 20 cm beton i bunden og 2 leca-blokke, hvor den øverste blok har samme bredde som væggen ovenpå. Derpå murer du dine hestebokse.
Dit spørgsmål nr. 2: Det har dels noget at gøre med hvordan terrændækket er udført og hvad der skal stå ovenpå - men som hovedregel skelner man imellem tunge og lette vægge - mur og gips. Mur på et fundament og gipsvæg på terrændækket. Så kan der komme noget ind omkring brandskel mv. Her skal du altid lave en opdeling i gulvet og det er fornuftigt at udføre det som væggen står på, på en sikker måde.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk17/09-2003

Pris på en tilbygning

Svar

Hej Steve
Du skal nok regne med at det koster ca. kr. 10-12.000 + moms pr m2 for et byggeri i Københavnsområdet. For dette beløb får du en "normal" god standard. M2-prisen kan selvfølgelig stige hvis du benytter mere eksklusive materialer, men jeg vil til gengæld ikke råde dig til at gå på kompromis med en "normal" kvalitet for at opnå billigere pris. Det vil du kun blive utilfreds med på langt sigt. Prisen er selvfølgelig også meget afhængig af hvorvidt tilbygningen skal indeholde bad/toilet eller køkken, da disse rum alene har en væsentlig højere m2-pris.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk14/09-2003

arkitekthjælp

Svar

Hej Kent
Det du har fået hos din arkitekt er et skitseforslag og ikke nogen form for arbejdstegning eller udbudstegning til prisindhentning. Derfor er tegningerne ikke målsat.
Tegningerne kan muligvis bruges til at indhente prisOVERSLAG. For god ordens skyld skal du dog være opmærksom på at det viste projekt på de leverede tegninger i al fremtid er arkitektens ejendom iht. ophavsretsloven. det betyder i praksis at tegningerne elle dele heraf ikke må videregives/sælges til andre uden arkitektens godkendelse.
Du har selvfølgelig lov til at udføre ændringer i det som arkitekten har tegnet, men hvis du sætter tekst og mål på disse tegninger er du selv fuldt ansvarlig for hvad der måtte opstå af fejl og mangler i forhold til en byggeproces, og dit ansvar er efter gældende lovgivning 20 år. Det skal også fremgå af tegningen at det ikke er målsat eller beskrevet af arkitekten, men af dig selv.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk14/09-2003

Ydervægskonstruktion

Svar

Hej

Hvorfor bruge 12 mm x-finer og 13 mm gipsplade ??
Jeg ville bruge en 15 mm fermacell fibergips istedet, prøv at kigge på [link fjernet]
Vindpappen kan erstattes af 9 mm RV plade fra danogips.
Ellers ser det fornuftigt ud.Allan Boje, Odense SØ14/09-2003

Svar

Hej
Tja, hvorfor x-finer? Fordi jeg ikke gider noget bøvl med ophængning af diverse ting og sager, og gips fordi den har den fine spartelkant.
Såvidt jeg kan se, så skal der stadig bruges specielle plugs ved befæstigelse i fermacell-pladerne, men jeg er ikke sikker.
Dybest set, så var det også mest det med det 30 mm uventillerede mellemrum og vindpappen, som jeg ikke var helt sikker på, da det ikke er den slags konstruktioner jeg opererer i til hverdag.C. W. Jensen, Holstebro15/09-2003

Svar

Hulrummet mellem skalmur og vindpap skal være ventileret både foroven og forneden.
Forneden kan ventilationen ske gennem åbne studsfuger i nederste skifte - min. 2 pr. meter.
Opmuringen skal ske uden nedfaldende mørtel i hulrummet, der kan lukke for hullerne.Susanne Fast, Varde15/09-2003

Svar

Hej C.W. Jensen
Hvorfor murer du ikke hele væggen op på god gammeldags manér som en 36 cm hulmur. Det er jo en konstruktion man ikke går galt i byen med og du slipper for alle betænkelighederne omkring vindpap, isolering, dampspærre, dugpunkt, føring af elinstallationer mv., og du ender med en smuk væg som du kan pudse, filtse eller lade stå blank.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk15/09-2003

Svar

Til Susanne, det tænkte jeg nok, men var ikke sikker, tak for det.
Til Thorsten, tja, af mange grunde og det er ikke sikkert alle er lige velbegrundede.
1. Jeg kan ikke mure selv, og skal derfor have håndværkere på. Jeg er bange for det bliver for dyrt i forhold til budget, ikke undersøgt endnu, men det bliver det.
2. Jeg er ikke bange for det andet med isolering, vindpap, dampspærre, installationer m.v. det har jeg prøvet før, og det rækker min egen uddannelse også til. Hvad jeg ikke skrev til konstruktionen er, at skeletkonstruktionen fylder ud mellem en søjle-/bjælkekonstruktion af stål, som jeg har nem adgang til, og så giver det nogle friheder rent konstruktionsmæssigt, som ellers ville være svære at løse (ikke umulige, men svære)
Ellers mange tak for inputtet.

Nu jeg er ved det, der er ikke længere begrænsning på mængden af underhåndsbud man kan indhente, eller hvad?C. W. Jensen, Holstebro16/09-2003

Svar

Hej C.W
Det forstår jeg altsammen godt - så vil jeg også gøre det samme som dig.
Susanne har ret mht. ventilation af skalmuren.
Nej, som privatmand må du indhente så mange underhåndsbud som muligt. På et tidspunkt talte jeg med en person i Byggestyrelsen netop om dette spørgsmål og fik svaret: "Man må gøre lige hvad f..... man har lyst til".
Du skal blot være opmærksom på at du ikke angiver noget bestemt afleveringstidspunkt for dit udbudsmateriale, men blot skriver at du ønsker at få prisen INDEN en eller anden dato. Det er det faste klokkeslet der bl.a. giver definitionen på en licitation. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk16/09-2003